ไขข้อสงสัยว่าการรีโนเวทอาคารพาณิชย์ต้องขออนุญาตไหม?
การรีโนเวทอาคารพาณิชย์เป็นทางเลือกที่ได้รับความนิยมมากขึ้นในปัจจุบัน เพราะอาคารพาณิชย์ หรือห้องแถวจำนวนมากมีทำเลที่ดี แต่ตัวอาคารอาจมีอายุหลายสิบปี มีพื้นที่ใช้สอยไม่ตอบโจทย์ธุรกิจยุคใหม่ หรือ มีสภาพที่ต้องปรับปรุงให้เหมาะกับการใช้งาน โดยเจ้าของอาคารบางรายอาจต้องการปรับอาคารพาณิชย์ให้เป็นสำนักงาน ร้านอาหาร คาเฟ่ โชว์รูม ที่พัก หรือ พื้นที่เชิงพาณิชย์รูปแบบใหม่ จึงต้องมีการปรับปรุงทั้งภายใน และ ภายนอก ตั้งแต่ทาสี เปลี่ยนพื้น เปลี่ยนฝ้า ไปจนถึงการทุบผนัง เพิ่มห้องน้ำ เปลี่ยนโครงสร้าง หรือ ปรับรูปด้านอาคาร คำถามสำคัญคือ รีโนเวทอาคารพาณิชย์ต้องขออนุญาตไหม? ดังนั้นบทความนี้เราจะมาเจาะลึกว่ารีโนเวทอาคารพาณิชย์ ต้องขออนุญาตไหมกัน
ทำไมการรีโนเวทอาคารพาณิชย์ถึงมีกฎหมายควบคุม?
อาคารพาณิชย์ส่วนใหญ่ในประเทศไทยมีลักษณะเป็น อาคารติดกัน (ตึกแถว) ที่ใช้ผนังร่วมกัน มีโครงสร้างรับน้ำหนักแบบต่อเนื่อง และ ตั้งอยู่ในพื้นที่ที่มีความหนาแน่นสูง กฎหมายควบคุมอาคารจึงถูกออกแบบมาเพื่อวัตถุประสงค์หลัก 3 ประการ
1. ความปลอดภัยของชีวิต และ ทรัพย์สิน : การต่อเติม รื้อถอน หรือ เพิ่มน้ำหนักแก่อาคาร โดยไม่มีการคำนวณทางวิศวกรรม อาจทำให้โครงสร้างเดิมทรุดตัว ตึกเอียง หรือ พังทลายลงมาทับผู้อยู่อาศัย และอาคารข้างเคียง
2. การป้องกันและระงับอัคคีภัย : อาคารพาณิชย์เป็นพื้นที่ที่มีความเสี่ยงต่อการเกิดเพลิงไหม้สูง หากรื้อถอนบันไดหนีไฟ กั้นห้องปิดทางเดิน หรือ ใช้วัสดุติดไฟง่าย อาจส่งผลร้ายแรงเมื่อเกิดเหตุฉุกเฉิน
3. การสุขาภิบาล และ สิ่งแวดล้อม : การเพิ่มห้องพัก การทำห้องน้ำ หรือ การเปลี่ยนขอบเขตอาคาร ต้องมีระบบระบายอากาศ ระยะถอยห่างจากถนน และ ระบบบำบัดน้ำเสียที่ถูกต้องตามเกณฑ์
ตอบคำถาม: รีโนเวทอาคารพาณิชย์ “ต้องขออนุญาตไหม?”
คำตอบคือ: มีทั้ง “ต้องขอ” และ “ไม่ต้องขอ” ขึ้นอยู่กับลักษณะงาน และ ขอบเขตของการรีโนเวท
ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 11 (พ.ศ. 2528) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ได้กำหนดนิยามของคำว่า “การดัดแปลงอาคาร” เอาไว้ ซึ่งหากงานรีโนเวทของคุณเข้าข่าย “การดัดแปลง” ตามเงื่อนไขทางกฎหมาย จำเป็นต้องยื่นขออนุญาตก่อนเริ่มดำเนินการเสมอ แต่หากเป็นเพียงการซ่อมแซมเล็กน้อยที่ไม่มีผลกระทบต่อโครงสร้าง พื้นที่ หรือ น้ำหนักของอาคาร กฎหมายจะขอยกเว้นให้สามารถทำได้ทันทีโดยไม่ต้องยื่นขออนุญาต
เจาะลึก: งานรีโนเวทแบบไหนที่ “ต้องยื่นขออนุญาต” กฎหมายกำหนดไว้ชัดเจน
หากงานรีโนเวทอาคารพาณิชย์ของคุณมีรายการที่เข้าข่ายเงื่อนไขกฎหมายดังต่อไปนี้ ถือเป็นการ “ดัดแปลงอาคาร” ต้องจัดทำแบบแปลน และ ยื่นขอใบอนุญาตดัดแปลงอาคาร (แบบ ข.1) จากเจ้าพนักงานท้องถิ่นก่อนเริ่มงาน
1) งานเกี่ยวกับโครงสร้างอาคาร (เสา คาน คสล. เหล็ก)
- เงื่อนไข: การเปลี่ยน รื้อถอน หรือ ต่อเติมส่วนที่เป็นโครงสร้างอาคาร โดยเฉพาะส่วนที่เป็น คอนกรีตเสริมเหล็ก (คสล.), คอนกรีตอัดแรง หรือ เหล็กรูปพรรณ ไม่ว่าจะเปลี่ยนกี่เปอร์เซ็นต์ หรือเปลี่ยนด้วยวัสดุเดิม หรือ ไม่ก็ตาม ต้องขออนุญาตทุกกรณี
- เหตุผล: โครงสร้าง คสล. มีผลโดยตรงต่อเสถียรภาพของอาคาร การกะเทาะคอนกรีตเพื่อต่อเติม หรือการตัดเหล็กเสริมอาจทำให้โครงสร้างวิกฤตได้
2) การเพิ่มน้ำหนักให้แก่โครงสร้างเกินกว่า 10%
- เงื่อนไข: การเปลี่ยนส่วนประกอบของอาคารที่ไม่ใช่โครงสร้าง แต่ส่งผลให้น้ำหนักที่ถ่ายลงสู่เสา และคานเพิ่มขึ้น เกินกว่า 10% ของน้ำหนักเดิม
- ตัวอย่างที่พบบ่อย:
การเปลี่ยนผนังเบา (เช่น สมาร์ทบอร์ด) เป็นผนังก่ออิฐฉาบปูน
การนำพื้นที่ชั้นลอยมาเทคอนกรีตทำเป็นพื้นเต็มชั้น
การวางอ่างอาบน้ำขนาดใหญ่ สระน้ำ หรือ ถังเก็บน้ำขนาดใหญ่บนดาดฟ้า
การปูกระเบื้องหินอ่อน/หินแกรนิตหนาๆ ทับพื้นเดิมทั่วทั้งอาคาร
3) การขยาย หรือ ลดพื้นที่ชั้นใดชั้นหนึ่ง เกิน 5 ตารางเมตร
- เงื่อนไข: การเพิ่ม หรือ ลดพื้นที่ของพื้นชั้นใดชั้นหนึ่ง โดยมีการเพิ่ม หรือ ลดจำนวนเสา หรือ คาน และ มีพื้นที่เปลี่ยนแปลง เกินกว่า 5 ตารางเมตร
- ตัวอย่างที่พบบ่อย:
การทุบพังผนังด้านหลังอาคารพาณิชย์แล้วต่อเติมห้องครัวออกไปเต็มพื้นที่
การต่อเติมชั้นลอยให้เต็มพื้นที่เดิม
การเพิ่มชั้นอาคาร (เช่น เปลี่ยนดาดฟ้าให้เป็นห้องพักชั้น 4)
4) การลด หรือ ขยายพื้นที่หลังคา เกิน 5 ตารางเมตร
- เงื่อนไข: การทำหลังคาครอบดาดฟ้า การทำกันสาดขนาดใหญ่ หรือ การต่อหลังคาด้านหลังอาคารที่มีพื้นที่รวม เกินกว่า 5 ตารางเมตร
5) การเปลี่ยนขอบเขต หรือ รูปทรงอาคาร
- เงื่อนไข: การดัดแปลงที่ทำให้ด้านนอกของอาคารมีลักษณะ เปลี่ยนแปลงไปจากเดิม เช่น การรื้อผนังด้านหน้าออกทั้งหมดเพื่อใส่กระจก Curtain Wall, การทำระแนงตกแต่งบดบังหน้าอาคาร ที่ยื่นล้ำออกไปในเขตสาธารณะ หรือ เปลี่ยนรูปทรงหลังคา
6) การเปลี่ยนประโยชน์การใช้อาคาร
- เงื่อนไข: อาคารพาณิชย์เดิมที่จดทะเบียนไว้เพื่อการอยู่อาศัย หรือ การค้าทั่วไป หากต้องการเปลี่ยนประโยชน์การใช้ไปเป็น “อาคารสาธารณะ” หรือ อาคารที่มีเกณฑ์ควบคุมความปลอดภัยสูงขึ้น เช่น:
การรีโนเวทตึกแถวเป็น โรงแรม / โฮสเทล (Hostel)
การเปลี่ยนเป็น โรงพยาบาล / คลินิกที่มีเตียงรับผู้ป่วย
การเปลี่ยนเป็น สถานบริการ / ผับ บาร์
การเปลี่ยนเป็น อาคารชุมนุมคน (เช่น หอประชุม, โบสถ์, ฟิตเนสขนาดใหญ่)
หมายเหตุ: แม้ไม่มีการทุบโครงสร้างเลยแม้แต่น้อย แต่การเปลี่ยนประเภทการใช้งานนี้ ต้องยื่นขอใบอนุญาตเปลี่ยนการใช้อาคาร เพราะต้องเข้าเกณฑ์ควบคุมอัคคีภัย บันไดหนีไฟ และ ที่จอดรถที่เข้มงวดขึ้น
จะเห็นได้ว่าการรีโนเวทอาคารพาณิชย์เป็นการลงทุนครั้งใหญ่เพื่อสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับอสังหาริมทรัพย์ การพิจารณาเรื่อง “การขออนุญาตดัดแปลงอาคาร” ตั้งแต่ขั้นตอนเริ่มแรก ไม่เพียงแต่ช่วยให้คุณปฏิบัติตามกฎหมายได้อย่างถูกต้อง แต่ยังเป็นการรับประกันว่าอาคารของคุณจะมีความปลอดภัย มีโครงสร้างที่แข็งแรง ไม่สร้างความเดือดร้อนให้แก่เพื่อนบ้าน และ สามารถดำเนินธุรกิจหรืออยู่อาศัยได้อย่างราบรื่นในระยะยาว ดังนั้นหากกำลังมองหาผู้เชี่ยวชาญในการรีโนเวทอาคารของคุณเราขอแนะนำ
บริษัท เรืองอนันต์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด ซึ่งเราเป็นบริษัทรับเหมาก่อสร้างครบวงจร ให้บริการสร้างบ้านใหม่ รีโนเวท และ ออกแบบภายใน ดูแลตั้งแต่แนวคิด ออกแบบ จนถึงส่งมอบงานจริง โดยทีมสถาปนิก วิศวกร และ ช่างผู้เชี่ยวชาญ ใส่ใจคุณภาพ มาตรฐาน และ ความพึงพอใจของลูกค้าเป็นสำคัญ นั้นเอง
ติดต่อสอบถาม
บริษัท เรืองอนันต์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด
96 หมู่บ้านมหาดไทย 2 ซอย11 ถนนบางระมาด แขวงบางระมาด เขตตลิ่งชัน กรุงเทพมหานคร 10170
เบอร์โทร : 095-524-7416
อีเมล : sarun.r@ruanganan.com
